在为您的企业买卖房产时，出发点是弄清楚房产的价值。这似乎很简单–当然，您会看到您当地以前出售的产品，并将其用作起点吗？可悲的是，财产（尤其是商业财产）的估价并非那么简单。如果是这样，则该领域将不需要专业评估师。
什么是市场价值？
市场价值 是根据当地房地产市场，供求关系，该地区其他类似物业的价格，对物业进行独立交易的专业意见，即对独立买家没有任何让步或回扣的意思；以及该物业的特殊功能和优势。
这与 市场价 可以高于或低于市场价值的财产。那是因为价格是卖方同意出售该物业的价格。这可能与市场价值相同，或者卖方可能接受较低的价格，例如因为他需要快速出售。
三种不同的估值方法
市场价值的定义也更长，这取决于所使用的估值方法的类型。在美国有三种主要的估价方法： 销售比较法， 这 成本法 和 收入法。评估师的工作之一是了解在给定位置的给定属性要使用哪种方法。
在研究这三种方法之前，请记住，财产价值的很大一部分是 主观。确定财产的价值比艺术还重要，而不是科学，而且过程中的某些部分可能有点难以理解。您可以请三个不同的估价师对同一财产进行估价，并得到三个不同的答案。
对于稀缺性可能在其估值中起作用的商业地产而言，尤其如此。在某些情况下，估值可能相差数万美元！
使用销售比较法的房屋估价
销售比较法是确定住宅房地产价值的最常用方法，尽管它也适用于评估某些类型的商业物业。使用这种方法，该物业的价值基于最近在同一市场上出售的类似物业。这些属性被称为“可比物”或“comps”——因此术语销售 比较 方法。
这是它的工作原理：
注意该物业的功能
首先列出该属性的功能和优点，例如：
- 平方英尺。
- 批量。
- 地点。
- 年龄。
- 卧室和浴室的数量（如果是住宅的话）。
- 如果是商业用途，则可以最佳利用该属性（例如，办公室，零售店，仓库）。
- 总体状况（良好，中等，较差）。
车库、游泳池、升级
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任何使该房产与社区中的其他房产不同的东西。
查找可比较的属性
下一步是找到至少三个与标的物业相当的物业的销售价格。这意味着他们应该 共享某些或理想情况下的全部功能 你已经列出了。记下任何不同的特征，例如较低的平方英尺-稍后将需要此信息。
如果您有权访问“多重列表服务”，则可以轻松提取一份补偿清单。您正在寻找最近售出的房产 三到六个月 –房地产市场变化如此之快，以至于过时的销售价格已经过时。请注意您的可比较属性的地址。由于交通和学校质量等因素，地理位置是房地产评估中的关键因素，因此您要在同一街区（最好是在该物业的几条街上）内寻找物业。
如果您无权访问MLS，则可以在Zillow上找到很多此类信息。您只需要多做一些挖掘即可。
计算基准价格
找到可比公司后，进行快速计算即可得出 基准估值 对于主题属性。例如，如果找到三个分别以$ 450,000，$ 480,000和$ 435,000出售的可比较物业，则将取这些数字的平均值– $ 455,000。
另一种选择是找到一个 每平方英尺价格 (ppsf)，如果您的作品比您的主题属性更大或更小，这将很有用。例如，假设450,000美元的房屋面积为2,000平方英尺（每平方英尺225美元），480,000美元的房屋面积为2,200平方英尺（每平方英尺218美元），435,000美元的房屋面积为1,950平方英尺（每平方英尺223美元）。平均每平方尺价格为$ 222。对于2300平方英尺的标的物业，这相当于510,600美元的基准估值。
添加一些，减去一些
如前所述，对财产进行估值更像是艺术而不是科学——这就是估值变得主观的地方。物理特性代表了两个可比物业之间最明显的差异——一个可能比另一个维修得更好，或者一个可能有车库而另一个没有。因此，您需要上下调整价格以考虑质量，状况，设计和特殊功能。
例如，如果隔壁的某物业最近售出，但有景观，而该标的物业却俯瞰一堵砖墙，则您可能不得不缩小该标的物业的基准价值。这是基本的，但是如果没有专业评估师的经验丰富，这是您可以做的最好的事情。
成本法土地评估
成本法首先计算重建房产的成本，无论是作为 精确复制品 现有建筑物或用于建造 具有可比性的相似建筑 和便利设施，但配备了现代化的建筑材料。
然后，评估师扣除应计折旧金额，该金额表示由于陈旧或磨损而导致的财产价值随时间的减少。这里的理论是，没有人会为现有房产支付比从头开始建造相同房产的成本更高的费用。
成本法更适用于较新的建筑或用于评估没有足够相似属性进行比较的特殊用途属性。如果您正在评估商业地产、工业地产或裸地，那么这可能是最可靠的方法。
以下是您的操作方法：
估计土地的价值，想象它空置
直接比较是估算空置土地价值的最常用方法——最近其他地块的售价是多少？例如，使用$ 50,000的土地价值估算器。
估算建造建筑物的成本
理想情况下，您将汇总所有单独的建筑组件（如屋顶，框架和管道）的成本。然而，这项工作非常乏味，最好留给成本估算人员。使用每平方英尺的总和估算更容易-致电建筑师或建筑公司可以为您提供帮助。
例如，如果建筑公司花100,000美元建立一个2,000平方英尺的仓库，则费率将为每平方英尺50美元。将此费率乘以标的物业的建筑面积，即可获得建筑成本。例如，假设您的仓库有 5,000 平方英尺。估计的建筑成本将为250,000美元（5,000 x 50）。
扣除折旧金额
折旧代表了财产随着时间的推移而导致的价值损失，无论是由于磨损还是效用损失——例如，现代办公室将连接以处理现代通信方法，而一座 40 年历史的建筑可能不会是。最简单的折旧方法是 寿命法，它估计了财产在其使用寿命内的距离。例如，如果该物业有10年的使用寿命，可使用的经济寿命为40年，则建筑价值应贬值25％。在此示例中，您的建设成本为187,500美元。
寻找价值
最后，将土地价值添加到建筑物的折旧建筑成本中。在这里，房产价值为50,000美元+ 187,500美元= 237,500美元。
租赁建筑物的收入法
如果标的物是租赁的并产生收入，则可以选择使用收入法对其进行估价。此方法使用物业的租金收入或潜在收入来证实其市场价值。公寓楼和复式公寓是您可能使用收入法估值的物业示例。
这种方法有点复杂，并且整本书都已经写到了如何做。
这是缩写版本：
确定物业的年净收入
净年收入是来自租户和占用者的租赁收入。如果建筑物是空的或部分空的，则必须估算此数字。 请务必考虑空缺。例如，对于多单元公寓大楼，您可能会估计 20% 的单元将在一年中至少一个月空置，以允许租户周转。因此，实际租金收入将低于标题数字（假定建筑物始终被完全占用）。
对于此示例，假设您正在评估一个公寓大楼，该公寓大楼每年可产生500,000美元的租金收入。
查找净营业收入
净营业收入等于从物业获得的收入减去所有合理必要的营业支出，例如维护，公用事业，财产税，催收活动和财产管理人的费用。在此示例中，费用总计为100,000美元。因此，NOI 为 400,000 美元。
建立物业的上限率
资本化率或“上限”率是您期望根据租金收入从物业获得的回报率。上限率公式为 NOI除以物业价值。在这里，您不知道房产的价值——因为这就是您要计算的价值。因此，您必须进行反向工作，并从要为投资实现的上限率或收益率开始。
作为潜在买家，您可能会认为这个市场的平均收益率为 8%，而这正是您希望从此次房产购买中获得的收益。如果您无法协商达到该价格的价格，那么您将寻找更有利可图的投资。
运行财产计算的市场价值
将 NOI 除以上限率以得出该物业的价值。该公寓楼的估值为40万美元除以8％（0.08），即500万美元。
